Kısa cevap
Taşınmazın satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî memur önünde yapılan işlemle ve tapu siciline tescille tamamlanır. Satışta harç, beyan edilen bedel üzerinden alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 alınır; buna tapu döner sermaye bedeli gibi ayrı kalemler eklenir.
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, yalnızca taraflar anlaşmakla değil, tapu siciline tescille kazanılır. Satış sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde yapılması gerekir. Uygulamada bu işlem, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde, taraflar veya yetkili vekilleri hazır bulunarak yapılır. Sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa, taraflar arasında yazılan adi belge tek başına mülkiyeti devretmez ve tescil sağlamaz.
İşlem günü tapu personeli tarafların kimliğini ve işlem ehliyetini kontrol eder, taşınmazın tapu kaydındaki şerh, ipotek, haciz gibi takyidatları taraflara gösterir, satış bedelini ve harç durumunu tespit eder. Taraflardan biri bizzat gelemiyorsa noterde düzenlenmiş, işlemi açıkça kapsayan bir vekâletname ile temsil edilebilir. Yabancı uyruklu kişiler, tüzel kişiler veya kısıtlı kişiler gibi özel durumlarda ek belge ve izinler gerekebilir; bu yönde güncel uygulama ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Harç bakımından, 492 sayılı Harçlar Kanunu ve ekli tarifeye göre bedelli devirlerde alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınır. Bu nedenle toplam oran çoğu zaman yüzde 4 olarak anılır, ancak yasal yük her bir tarafa ayrı ayrı yüklenmiştir. Taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; bu anlaşma yalnızca aralarındaki iç ilişkiyi ilgilendirir. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve beyan edilen bedelin gerçek bedelin altında gösterilmesi hâlinde yaptırımlarla karşılaşılabilir. Harcın yanında tapu müdürlüğüne ödenen döner sermaye hizmet bedeli, bölgeye göre değişen katsayılarla belirlenir; bu tutar her yıl güncellendiği için işlem öncesinde ilgili müdürlükten öğrenilmelidir.
Diğer masraflar arasında konut kredisi kullanılıyorsa ipotek tesisine ilişkin bedeller, ekspertiz ücreti, kredi tahsis giderleri ve emlak komisyoncusuna ödenen bedel sayılabilir. Bunların bir kısmı tapu devrinin zorunlu unsuru değildir, tarafların sözleşmesine göre belirlenir.
Sık yapılan hatalar arasında satışın adi yazılı sözleşmeyle yapılabileceğini düşünmek, gerçek bedelden düşük bedel beyan etmek, tapu kaydındaki takyidatları incelemeden ödeme yapmak ve ödeme kayıtlarını saklamamak yer alır. Bedel düşük gösterildiğinde, ileride bedel iadesi veya tapu iptali uyuşmazlıklarında ispat güçlüğü doğabilir. Bu nedenle ödemelerin banka kayıtlarıyla yapılması, sözleşmeye ve dekontlara dayalı belgelerin saklanması, tapu kaydının işlemden önce e-Devlet ve tapu müdürlüğü üzerinden incelenmesi önem taşır. Uyuşmazlık doğarsa, devir işleminin hukuka aykırı olduğu iddiası tapu iptali ve tescil davasıyla asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür.
İlgili mevzuat: Türk Medeni Kanunu m. 705 ve m. 706; Tapu Kanunu m. 26; Türk Borçlar Kanunu m. 237; 492 sayılı Harçlar Kanunu ve ekli tarifeler
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
