Kısa cevap
Paylı mülkiyette her paydaş, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mahkeme önce aynen taksimi araştırır, bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı giderir.
Paylı mülkiyette taşınmaz birden fazla kişiye ait paylar hâlinde bulunur ve hiçbir paydaş bu ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Türk Medeni Kanunu, paydaşlara ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanır. Paydaşlar aralarında belirli bir süre için ortaklığın giderilmemesini kararlaştırmış olabilir; ayrıca istemin zamansız yapılması da engel oluşturabilir. Bu nedenle davadan önce paydaşlar arasında bir anlaşma, tapuda şerhli bir sınırlama olup olmadığı ve talebin haklı nedene dayanıp dayanmadığı incelenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazlarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir; tapu kaydında görünen tüm paydaşların davada yer alması gerekir, aksi hâlde eksik taraf sorunu doğar. Mirasçılar arasındaki paylı ya da elbirliği mülkiyeti uyuşmazlıklarında ise önce mirasçılık belgesi ve mülkiyet biçimi netleştirilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde önce ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya da mirasçıların tümünün katılımı gündeme gelebilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anayasa Mahkemesi, bu düzenlemenin iptali istemini reddetmiştir. Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde dava usulden reddedilebilir.
Yargılamada mahkeme taşınmazın niteliğini, bilirkişi raporu ve gerekirse keşifle inceler. Öncelik, taşınmazın paylara göre bölünebildiği hâllerde aynen taksimdir; bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir. Satış ihale ile yapılır ve bedel paylar oranında paylaştırılır. 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan bir değişiklikle, miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışında ilk ihalenin mirasçı paydaşlar arasında yapılması öngörülmüştür; kapsamı ve uygulaması için güncel metne bakılmalıdır. Tarım arazileri gibi özel kanunlara tabi taşınmazlarda ayrıca farklı kurallar geçerli olabilir.
Sık yapılan hatalar arasında arabulucuya başvurmadan dava açmak, paydaşların bir kısmını davaya dahil etmemek ve taşınmaza yapılan katkıların ispatını ihmal etmektir. Tapu kaydı, veraset ilamı, arabuluculuk son tutanağı ve varsa paydaşlar arası sözleşmeler temel delillerdir. Mahkeme kararlarına karşı istinaf yoluna başvurulabilir; süre ve şartlar için güncel usul hükümlerine bakılmalıdır.
İlgili mevzuat: Türk Medeni Kanunu m. 688, m. 698 ve m. 699; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12; 7589 sayılı Kanun
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
