Kısa cevap
Bir konut satıcısından tüketici olarak konut satın alan kişi, konutta ayıp çıkarsa 6502 sayılı Kanun'un ayıplı mal hükümlerine göre bedel indirimi, sözleşmeden dönme, ücretsiz onarım veya yenisiyle değiştirme seçeneklerinden birini ve ayrıca zararının giderilmesini isteyebilir. Teslim gecikmesinde ise Kanun'un ön ödemeli konut satışı hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüt kuralları birlikte değerlendirilir.
Bu haklar, konutun bir satıcı veya müteahhit tarafından ticari faaliyet kapsamında tüketiciye satılması halinde uygulanır; iki kişi arasındaki bireysel satışlarda Türk Borçlar Kanunu'nun genel satış hükümleri devreye girer. Konut, sözleşmede kararlaştırılan örneğe veya niteliklere uymuyorsa ya da objektif olarak beklenen özellikleri taşımıyorsa ayıplı sayılır. Vaat edilen havuzun veya ortak alanın yapılmaması, metrekarenin eksik çıkması ya da çatı, tesisat ve yalıtım kusurları bu kapsamda örnek olarak gösterilebilir. Ayıp, teslim sırasında fark edilebilen açık ayıp veya sonradan ortaya çıkan gizli ayıp olabilir.
Tüketici, ayıbı öğrendiğinde Kanun'un 11. maddesi uyarınca sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız benzeriyle değiştirme seçeneklerinden birini kullanabilir; onarım ve değiştirme satıcının masrafı ile yapılır. Bunlara ek olarak, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre uğranılan zararın tazmini istenebilir. Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu varsayılır. Ayıplı maldan sorumluluk süresi genel olarak teslimden itibaren iki yıldır; konutlar için bu süre beş yıl olarak düzenlenmiştir. Gizli ayıbın satıcının hile veya ağır kusuruyla saklanması halinde süre sınırlaması ayrıca değerlendirilir.
Sözleşmenin ön ödemeli konut satışı niteliğinde olması, yani bedelin konut devredilmeden önce peşin veya taksitle ödenmesi halinde Kanun'un 40 ila 46. maddeleri uygulanır. Bu hükümlere göre konutun teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez; süre daha önce otuz altı ay iken 7392 sayılı Kanun ile artırılmıştır. Tüketiciye ayrıca sözleşme tarihinden itibaren belirli süre içinde cezasız cayma ve daha sonra belirli koşullarla dönme hakkı tanınmıştır. Dönme halinde bedelin iadesi için Kanun, satıcıya yüz seksen günlük bir süre tanır; kesinti oranları ve koşulları Kanun metninden kontrol edilmelidir.
Teslim süresi aşılmış veya sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim yapılmamışsa satıcı temerrüde düşebilir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüde ilişkin 117 ila 125. maddeleri çerçevesinde aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı istenebilir ya da uygun süre verilerek sözleşmeden dönme yoluna gidilebilir. Uygulamada mahkemeler gecikme süresi için emsal kira bedelini tazminat olarak değerlendirebilmektedir; salgın veya darbe girişimi gibi olayların mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı ise her olayın özelliğine göre belirlenir.
Uyuşmazlıklarda parasal sınırın altında kalan talepler için tüketici hakem heyeti, üzerindekiler için tüketici mahkemesi görevlidir; sınır her yıl yeniden belirlendiğinden güncel değer kontrol edilmelidir. Sık yapılan hatalar arasında teslim tutanağı ve eksik listesinin hazırlanmaması, ayıpların yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirilmemesi, sözleşme, ödeme belgesi, yazışma ve fotoğraf gibi delillerin saklanmaması ve bilirkişi incelemesi gerektiren ayıpların zamanında tespit ettirilmemesi yer alır.
İlgili mevzuat: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.8, m.10, m.11, m.40-46, m.68; 7392 sayılı Kanun; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.117-125
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
