Kısa cevap
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı alt kiraya veremez; kira sözleşmesinin devri için de kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz.
Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı bütünüyle veya kısmen üçüncü bir kişiye kiralaması demektir. Alt kiracı ile asıl kiracı arasında ayrı bir kira sözleşmesi kurulur; alt kiracının kiraya verenle doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmaz. Alt kira ilişkisinde kira bedeli, ödeme zamanı ve kullanım şartları taraflarca belirlenir ancak bu düzenleme kiraya verenin haklarını sınırlamaz. Alt kira süresi asıl kira süresini aşamaz ve asıl kira sona erdiğinde alt kira da kural olarak sona erer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu, alt kira için kiraya verenin yazılı rızasını şart koşar.
Kira sözleşmesinin devri ise kiracının sözleşmedeki taraf sıfatını başka birine bırakmasıdır. Bu durumda yeni kiracı, kiraya verene karşı sözleşmenin tarafı olur. Kanun, devir için kiraya verenin yazılı rızasını arar; devrin sözleşmenin sonraki dönemlerine ve kiracının verdiği teminata etkisi de ayrıca tartışılır. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devre rıza vermeyi reddedemez; devralanın mali gücünün yetersiz olması ya da işyerinin kullanım amacına uymaması gibi durumlar haklı sebep örnekleri olarak ileri sürülebilir. Konutlarda ise bu sınırlama bulunmadığından kiraya verenin takdiri daha geniştir.
Devir gerçekleştiğinde önceki kiracı sorumluluktan hemen kurtulmaz. Kanuna göre devreden kiracı, devir tarihinden başlayarak iki yıl süreyle veya kira süresi bu süreden önce sona ererse o tarihe kadar, devralanla birlikte müteselsil sorumlu kalır. Alt kiracının kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanması hâlinde de asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur.
Rıza alınmadan yapılan alt kira veya devir sözleşmeye aykırılık oluşturur ve alt kiracı, kiraya verene karşı kiralananı kullanma hakkını ileri süremeyebilir; kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirip tahliye talep etmesi gündeme gelebilir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve tahliye ile alacak taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Sık yapılan hata, kiraya verenin sözlü onayının yeterli olduğunu düşünmektir. Rızanın yazılı olması gerektiğinden imzalı bir belge veya yazılı yazışma önem taşır. Delil olarak yazılı rıza belgesi, alt kira veya devir sözleşmesi, kira ödemelerine ilişkin dekontlar, ihtarnameler ve tanık beyanları kullanılabilir. Somut bir olayda alt kira ya da devrin geçerli olup olmadığı olayın ayrıntılarına göre değerlendirilmelidir.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.322, m.323; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
