Kısa cevap
Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya, kiralananı kullanıma elverişli halde tutma borcu ise kiraya verene aittir. Kiralananda ayıp ortaya çıkarsa kiracının kanunda sayılan seçimlik hakları vardır ve masraf talebi bu hakların koşullarına bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise kiralananı özenle kullanmak ve bina içindeki diğer kişilere ve komşulara saygı göstermek zorundadır. Bu özen borcu kapsamında kötü kullanımdan doğan zararlardan kiracı sorumlu olur; olağan kullanımdan doğan eskime ve aşınmalar ise kiracıya yüklenemez. İspat yükü kural olarak iddia eden tarafa aittir: kiraya veren kötü kullanımı, kiracı ise ayıbı ve bunu kiraya verene bildirdiğini kanıtlamak durumundadır. Bu nedenle kiralananın teslim anındaki durumunun kayıt altına alınması, sonraki uyuşmazlıklarda belirleyici olabilir.
Kanunun temizlik ve bakım giderlerine ilişkin hükmüne göre kiralananın olağan kullanımı için gereken giderler kiracıya aittir. Uygulamada ampul, musluk contası, küçük tesisat ve kilit tamiratları gibi kullanımla sınırlı küçük işler bu kapsamda değerlendirilir. Isıtma sistemi, tesisat ve yapı elemanlarının yıpranmaya bağlı arızaları ile çatı ve yalıtım gibi esaslı onarımlar ise genellikle kiraya verenin sorumluluğunda görülür. Sözleşmedeki kayıtlar bu ayrımı değiştirse de kiracıya aşırı yük getiren hükümlerin geçerliliği tartışma konusu olabilir ve somut olaya göre incelenir.
Kiralananda ayıp ortaya çıktığında kiracı, kiraya verene bildirimde bulunarak kanunda öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Bunlar; ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim, ayıbı kendisi giderip masrafı kira bedelinden düşme, sözleşmeyi sona erdirme ve zararın tazminini içerir. Hangi hakkın hangi koşulda kullanılabileceği kanunun kiralananın ayıplarına ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyle bakım ve onarımı farklı biçimde düzenleyebilir; ancak kiracıyı aşırı yükleyen kayıtlar denetime tabidir. Kiracının kiraya verene önceden yazılı bildirimde bulunmaması ve uygun süre tanımaması, masrafını kira bedelinden düşmesi hâlinde kira borcuna düşme riskini doğurabilir. Yenilik ve değişiklik niteliğindeki işlemler için ise kiracının kiraya verenin yazılı iznini alması gerekir.
Masraf talebinin kiraya verenden hangi yolla isteneceği, yapılan işin ayıp giderme niteliğinde mi yoksa kiracının kendi tercihiyle yaptığı bir yenilik mi olduğuna göre farklılaşır. Bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür ve kira ilişkisinden doğan tazminat ve alacak taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiracı, kiralananı iade ederken kiraya verenin muayene ve bildirim yükümlülüğü de uyuşmazlığın seyrini etkileyebilir.
Sık yapılan hatalar, ayıbı yazılı olarak bildirmemek, masrafları belgelendirmemek ve onarımı yapmadan önce kiraya verenin durumu öğrenmesini sağlamamaktır. Delil olarak kira sözleşmesi, teslim tutanağı, fotoğraf ve videolar, noter aracılığıyla veya e-postayla yapılan bildirimler, usta veya firma faturaları, ödeme makbuzları ve bilirkişi incelemesi kullanılabilir. Somut olayda masrafların kimden isteneceği olayın ayrıntılarına göre değerlendirilmelidir.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (kira sözleşmesine ilişkin hükümler); 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
