Kısa cevap
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi için kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyen davadır ve sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve dava, kanundaki süre kurallarına göre açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminin kira bedeli için bir üst sınır öngörür. Taraflar kira artışı konusunda anlaşmış olsalar bile artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır, kira bedelinin belirlenmesinde en önemli ölçütlerden biridir. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıllık sürenin sonunda yenilenen dönemlerde ise hâkim, kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler.
Dava açma zamanına ilişkin kurallar kanunda düzenlenmiştir. Bu sürelere uyulmaması, belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkileyebilir; bu nedenle kira dönemi başlangıç tarihinin doğru hesaplanması ve güncel kanun metninin kontrol edilmesi önemlidir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava basit yargılama usulüne tabidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tespit ve uyarlama davalarında 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Taraflar anlaşırsa arabuluculuk anlaşma belgesi düzenlenir ve dava açmaya gerek kalmaz. Kira artışına ilişkin süre ve oranların her kira yılı için ayrıca gözetilmesi gerekir.
Mahkeme, tarafların iddialarını değerlendirirken emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, yaşını, kullanım durumunu ve bölgedeki kira artış eğilimini değerlendirirken genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Davada talebin açık biçimde belirtilmesi ve gerekçelendirilmesi önem taşır; çünkü hâkim, tarafların ileri sürdüğü olgular ve sunduğu delillerle birlikte değerlendirme yapar.
Sık yapılan hatalar, arabuluculuk başvurusunu atlamak, kanuni süreleri kaçırmak, davayı yanlış mahkemede açmak ve emsal kira delillerini sunmamaktır. Delil olarak kira sözleşmesi, ödeme dekontları, aynı bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, tapu ve imar bilgileri, fotoğraflar ve bilirkişi raporu kullanılabilir. Somut olayda hangi sürelerin işleyeceği ve bedelin nasıl belirleneceği olayın ayrıntılarına göre değerlendirilmelidir.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.316 vd.; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
