Kısa cevap
Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir yapıda ileride doğacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır ve yapı kullanma izni sonrasında kurulur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakını arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak tanımlar. Bu hak, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, ileride ortaya çıkacak bağımsız bölümler için kurulur. Bu aşamada malikin elinde tamamlanmış ve fiilen kullanılabilir bir bağımsız bölüm mülkiyeti yoktur; sahip olunan şey, yapı tamamlandığında belirli bağımsız bölüme sahip olma hakkına bağlı bir arsa payıdır. Kat irtifakı tapu siciline tescil edilir ve tapu senedinde bu şekilde görünür.
Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün mülkiyetidir. Malik, kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkına ve ortak yerlerde arsa payı oranında ortak haklara sahip olur. Kat mülkiyetinin kurulması için anagayrimenkulün maliki veya paydaşları, kanunda sayılan belgelerle birlikte tapu idaresine başvurur. Bu belgeler arasında onaylı mimari proje, yönetim planı, bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının gösterildiği liste ile yapı kullanma izin belgesi bulunur.
İkisi arasındaki en görünür fark, yapının durumudur. Kat irtifakı yapım aşamasında veya öncesinde geçerli, geçici nitelikte bir hukuki durumdur. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür. 5912 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre bu dönüşümün kat irtifakı sahibi maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilmesi ve belirli hâllerde resen yapılabilmesi öngörülmüştür. Uygulamadaki ayrıntılar için tapu müdürlüğünün güncel usulüne bakılmalıdır.
Uygulamada sık karşılaşılan hata, tapuda kat irtifakı görünen bir taşınmazın tamamlanmış olması nedeniyle kat mülkiyetine geçmiş sanılmasıdır. Bir binanın fiziken bitmiş olması, tapu kaydında kat mülkiyetine çevrildiği anlamına gelmez. Bu durum, özellikle kredi kullanımı, satış işlemleri ve ipotek tesisi sırasında sorun çıkarabilir. Satın alma işleminden önce tapu kaydında tapu türünün, bağımsız bölüm numarasının, arsa payının ve varsa şerh ve ipoteklerin incelenmesi önem taşır.
Ayrıca yönetim planı, kat irtifakı aşamasında da düzenlenir ve kat mülkiyetine geçişte belirleyici olur. Yapı kullanma izin belgesi ile ruhsata uygun bitmiş bir yapının belgeleri arasında uyumsuzluk varsa, dönüşüm engellenebilir. Bu durumda başvurulacak yargı yolu uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. Delil olarak tapu kaydı, onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı dikkate alınır.
İlgili mevzuat: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3, m. 12 ve m. 14; 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
