Kısa cevap
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride taşınmaz satışı yapacaklarını taahhüt ettikleri ön sözleşmedir. Geçerli olması için resmî şekilde, uygulamada noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir; ayrıca tapu siciline şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da korunur.
Satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti kendiliğinden devretmeyen; tarafların ileride asıl satış sözleşmesini yapma yükümlülüğü altına girdiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmeyle satıcı taşınmazı devretmeyi, alıcı da belirlenen bedeli ödemeyi taahhüt eder. Uygulamada konut satışlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve bedelin taksitle ödendiği işlemlerde sıkça görülür. Taşınmaz satışını konu alan sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve satış vaadi de bu kapsamda değerlendirilir.
Resmî şekle uyulmadan, taraflar arasında düzenlenen adi yazılı belge kural olarak geçerli değildir. Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak tapu devri talep edilemez ve sözleşmede yer alan cezai şart veya kaparo gibi kayıtlar da bu geçersizlikten etkilenir. Bu durumda ödenen bedelin iadesi istenebilir; ancak her somut olayda dürüstlük kuralı bakımından ayrıca değerlendirme yapılabilir. Bu nedenle sözleşme yapılmadan önce şekil şartına uyulması, taşınmazın tapu kaydının, takyidatların ve satıcının tasarruf yetkisinin incelenmesi önem taşır.
Satış vaadinin şerhi, alıcının hakkını güçlendirir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak kişisel haktır; ancak Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükmü uyarınca tapu siciline şerh verilirse, hak şerh tarihinden itibaren beş yıl süreyle, sonradan bu taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Şerh olmadan satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, alıcı genellikle yalnızca tazminat isteyebilir ve taşınmazın kendisine devrini sağlayamayabilir.
Satıcı sözleşmeye rağmen devri yapmazsa, alıcı tapu iptali ve tescil veya tescile zorlama davası açabilir; bunun için kendi edimini, yani bedel ödemesini yerine getirmiş olması ya da yerine getirmeye hazır bulunması gerekir. Davada zamanaşımı bakımından genel olarak on yıllık süre gündeme gelir. Bedel iadesi, cezai şart ve tazminat talepleri sözleşmenin şekline, ihlalin niteliğine ve delillere göre ayrıca değerlendirilir.
Sık yapılan hatalar arasında adi yazılı sözleşmeyle yetinmek, şerh verilmemesi, ödeme belgelerini saklamamak, taşınmazı ve bedeli açıkça belirtmemek ve özellikle inşaat yapımı satışlarında teslim tarihini belirsiz bırakmaktır. Deliller arasında noter düzenleme şeklinde sözleşme, tapu kaydı, banka dekontları, ihtarnameler ve yapı ruhsatı belgeleri yer alır. Sözleşmede taraflar arasında uyuşmazlık çıkarsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür.
İlgili mevzuat: Türk Borçlar Kanunu m. 146 ve m. 237; Türk Medeni Kanunu m. 706 ve m. 1009; Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
