Kısa cevap
Kiraya veren, kanunda sayılan sebeplerle ve kanundaki sürelere uyarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Başlıca sebepler konut veya işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, kiracının temerrüdü, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüdür.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, ancak kanunda sayılan hâllerde ve yasal sürelere uyularak mümkündür. Başlıca sebepler şunlardır:
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu (TBK m. 350/1).
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız bulunması (m. 350/2). Bu iki sebebe dayanan dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
Kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimi (m. 351): yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da bu hakkını kullanabilir.
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi (tahliye taahhüdü) (m. 352/1).
Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine bir kira yılı içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması (m. 352/2).
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi (m. 352/3).
Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine yazılı ihtarla verilen sürede de ödememesi hâlinde sözleşmenin feshi (m. 315).
On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı ve sebep göstermesi gerekmeyen fesih bildirimi (m. 347).
İhtiyaç nedeniyle tahliyede gereksinimin gerçek ve samimi olması, ayrıca kanundaki ifadeyle kiralananı kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir. Dava açma süreleri kısadır ve bu sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (m. 353). Tahliye davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir (m. 355).
Kiracı da tahliye davasında savunma yapabilir ve gereksinimin gerçek ve samimi olmadığını ileri sürebilir. Kira sözleşmesi, kira ödeme belgeleri ve yazışmalar delil olarak önemlidir.
İlgili mevzuat: TBK m. 315, 347, 350, 351, 352, 353, 355; 6325 sayılı Kanun m. 18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
