Kısa cevap
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu konuda anlaşamazsa bedeli hâkim belirler.
Kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oran artışın üst sınırını gösterir; taraflar bu sınırın altında bir oranda anlaşabilir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı endeks oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (m. 344/2). Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artış konusunda kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (m. 345).
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından; endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (m. 344/3). Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m. 344/4).
Konut kiralarında 8 Haziran 2022 tarihli 7409 sayılı ve 14 Temmuz 2023 tarihli 7456 sayılı Kanunlarla eklenen geçici maddeler, 1 Temmuz 2024 tarihine (bu tarih dâhil) kadar yenilenen kira dönemleri için yüzde yirmi beşlik ayrı bir üst sınır öngörmüştü. Bu geçici hükümler daha sonraki dönemlerde yenilenen kiralar bakımından uygulanmaz; sonraki dönemlerde m. 344'teki endeks sınırı esas alınır.
Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B; 1 Eylül 2023'ten itibaren). Kira uyuşmazlıkları bakımından sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-a).
İlgili mevzuat: TBK m. 344, 345, Geçici m. 1 ve 2; 6325 sayılı Kanun m. 18/B; HMK m. 4
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
